No mercado imobiliário, as siglas HIS (Habitação de Interesse Social) e HMP (Habitação de Mercado Popular) são conceitos fundamentais no desenvolvimento de novos empreendimentos e políticas habitacionais. Embora recorrentes, esses conceitos frequentemente geram dúvidas sobre suas aplicações práticas e critérios de elegibilidade.
Essas modalidades integram estratégias para ampliar o acesso à moradia, contudo, operam sob diretrizes distintas. A diferenciação reside, primordialmente, no perfil de renda familiar, nos mecanismos de financiamento e nas normativas de controle de preços estabelecidas pelo poder público. Neste artigo, detalhamos as especificidades entre HIS e HMP.
O que é HIS (Habitação de Interesse Social)?
A HIS (Habitação de Interesse Social) é uma categoria de moradia prevista no Plano Diretor Estratégico de São Paulo, criada para ampliar o acesso à casa própria para famílias de baixa renda. Esse modelo faz parte das políticas públicas urbanas e tem como principal objetivo reduzir o déficit habitacional. Na prática, trata-se de um tipo de imóvel com regras específicas de renda, preço e uso.
Diferente do mercado imobiliário tradicional, as unidades HIS são direcionadas a um público bem definido e contam com incentivos públicos para viabilizar sua produção. Isso inclui desde limites de valor de venda até condições facilitadas de financiamento. Além disso, esses empreendimentos costumam ser construídos em áreas estratégicas da cidade.
Quais são as faixas de renda do HIS?
A HIS é dividida em duas categorias, que determinam quem pode comprar e quais benefícios estão disponíveis:
- HIS 1: destinada a famílias com renda mensal de até 3 salários mínimos ou renda per capita de até meio salário mínimo;
- HIS 2: voltada para famílias com renda mensal entre 3 e 6 salários mínimos ou renda per capita de até 1 salário mínimo.
Essa divisão é fundamental, pois influencia diretamente no valor máximo do imóvel, nos subsídios disponíveis e nas condições de financiamento.
Onde os imóveis HIS são construídos?
Os empreendimentos HIS são, em sua maioria, construídos em áreas chamadas ZEIS (Zonas Especiais de Interesse Social). Essas zonas são definidas pelo zoneamento da cidade com o objetivo de garantir a produção de moradia acessível em locais com boa infraestrutura urbana.
Entre os principais tipos de ZEIS, destacam-se:
- ZEIS 1: áreas com ocupações precárias que passam por urbanização;
- ZEIS 2 e 3: terrenos destinados à construção de novas unidades habitacionais;
- ZEIS 4: áreas voltadas para reassentamento de famílias em situação de risco;
- ZEIS 5: regiões com interesse do setor privado na produção de HIS e HMP.
Essas zonas também estabelecem percentuais mínimos obrigatórios de construção de unidades HIS, garantindo que a política habitacional seja efetivamente aplicada.
Como funciona o financiamento do HIS?
Uma das principais vantagens da HIS está nas condições facilitadas de financiamento, que geralmente envolvem programas públicos e taxas reduzidas. Entre as principais opções estão:
- Minha Casa Minha Vida (MCMV): com subsídios, juros mais baixos e prazos estendidos;
- CDHU: programa habitacional do governo estadual;
- COHAB: iniciativas municipais voltadas à população cadastrada;
- FGTS: pode ser utilizado como entrada ou para amortizar o financiamento.
Esses mecanismos tornam a HIS uma alternativa mais acessível para quem busca o primeiro imóvel, especialmente em uma cidade com alto custo como São Paulo.
Quais são os critérios para comprar um HIS?
Para adquirir um imóvel enquadrado como HIS, é necessário atender a alguns critérios básicos definidos pelas políticas habitacionais:
- Não possuir outro imóvel residencial;
- Comprovar renda dentro das faixas estabelecidas;
- Ter aprovação em análise de crédito;
- Em alguns casos, comprovar vínculo com a região do empreendimento.
Essas regras existem para garantir que o benefício seja direcionado a quem realmente precisa, fortalecendo o papel social dessa política habitacional.
O que é HMP (Habitação de Mercado Popular)?
A HMP (Habitação de Mercado Popular) é uma categoria de moradia voltada para famílias com renda intermediária, que não se enquadram nos critérios da HIS, mas ainda precisam de condições facilitadas para comprar um imóvel. Regulamentada pelo Plano Diretor Estratégico e pela Lei de Zoneamento de São Paulo, essa modalidade busca ampliar o acesso à habitação para a classe média-baixa.
Na prática, o HMP funciona como um elo entre a habitação social e o mercado imobiliário convencional. Os empreendimentos costumam ser desenvolvidos pela iniciativa privada, mas contam com incentivos urbanísticos que permitem preços mais competitivos e localização estratégica, muitas vezes próximos a transporte público e áreas com infraestrutura completa.
Qual a faixa de renda do HMP?
O HMP é destinado a famílias com maior capacidade de financiamento em relação ao HIS, respeitando limites de renda definidos pela legislação:
- Famílias com renda mensal de até 10 salários mínimos
- Ou renda per capita de até 1,5 salário mínimo
Esses limites determinam o público-alvo da modalidade e influenciam tanto as condições de financiamento quanto o perfil dos empreendimentos.
Onde os imóveis HMP são construídos?
Os empreendimentos HMP costumam ser construídos em regiões estratégicas da cidade, com foco em mobilidade e infraestrutura. Entre os principais locais, destacam-se:
- Eixos de estruturação da transformação urbana: áreas próximas a metrô, trem e corredores de ônibus;
- ZEIS (Zonas Especiais de Interesse Social): em conjunto com unidades HIS, promovendo diversidade de renda.
Nessas regiões, a prefeitura incentiva o adensamento urbano qualificado, permitindo construções mais altas e maior aproveitamento do terreno. Isso viabiliza imóveis com melhor localização e preços mais acessíveis.
Como funciona o financiamento do HMP?
O financiamento de imóveis HMP ocorre, em geral, por meio de linhas tradicionais do mercado, mas ainda com algumas facilidades:
- SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo): principal modelo de crédito imobiliário;
- FGTS: pode ser utilizado na entrada ou amortização do saldo devedor;
- Minha Casa Minha Vida (MCMV): disponível em alguns casos, com subsídios menores que no HIS;
- SFH (Sistema Financeiro da Habitação): permite financiar até 80% do imóvel, com prazos de até 35 anos.
Essas opções tornam o HMP uma alternativa viável para quem busca financiar um imóvel com condições mais equilibradas.
Quais são os critérios para comprar um HMP?
Para adquirir um imóvel HMP, é necessário atender a alguns critérios definidos pelas regras urbanísticas e financeiras:
- Preferencialmente não possuir outro imóvel no mesmo município;
- Passar por análise de crédito da instituição financeira;
- Comprovar renda dentro dos limites estabelecidos;
- Apresentar documentação que valide o enquadramento no programa.
Além disso, os imóveis HMP seguem padrões construtivos específicos previstos em lei, garantindo equilíbrio entre qualidade, custo e densidade urbana.
Quais são as diferenças entre HIS e HMP?
Embora ambas sejam categorias habitacionais voltadas para facilitar o acesso à moradia em São Paulo, HIS e HMP têm diferenças significativas em renda, preço, subsídio e finalidade. A comparação abaixo usa os valores atualizados para 2026, corrigidos pelo INCC e pelo salário mínimo vigente:
| Critério | HIS 1 | HIS 2 | HMP |
| Renda familiar máxima | Até 3 SM (~R$ 4.854) | Até 6 SM (~R$ 9.708) | Até 10 SM (~R$ 16.210) |
| Renda per capita máxima | Até 0,5 SM (~R$ 809) | Até 1 SM (~R$ 1.618) | Até 1,5 SM (~R$ 2.431) |
| Teto de venda (2026) | R$ 276.102 | R$ 383.637 | R$ 537.673 |
| Teto de aluguel mensal | 30% da renda máxima | 30% da renda máxima | 30% da renda máxima |
| Subsídio MCMV | Até R$ 55 mil | Parcial | Mínimo ou inexistente |
| Financiamento | MCMV, CDHU, COHAB | MCMV, SBPE, FGTS | SBPE, FGTS |
| Aluguel de temporada (Airbnb) | Proibido | Proibido | Proibido |
*Valores aproximados com base no salário mínimo de 2026 (R$ 1.618). Os tetos de venda são corrigidos anualmente pelo INCC. Consulte sempre os valores atualizados junto à incorporadora ou à Secretaria Municipal de Urbanismo.
Quais são os tipos de imóveis disponíveis nos programas HIS e HMP?
Os imóveis disponibilizados por meio dos programas HIS e HMP costumam ser apartamentos, casas ou unidades em conjuntos habitacionais planejados. As plantas geralmente são compactas e bem distribuídas, priorizando a funcionalidade dos ambientes.
Na maioria dos casos, as unidades contam com um ou dois quartos, além de sala, cozinha, banheiro e área de serviço. Dependendo do empreendimento, também pode haver vaga de garagem, embora esse item não esteja presente em todos os projetos.
Outro ponto importante é que os imóveis precisam respeitar limites máximos de valor definidos em regulamentação. Atualmente, os valores estabelecidos são de até R$ 276.102,20 para unidades HIS-1, R$ 383.636,74 para unidades HIS-2 e R$ 537.672,71 para unidades classificadas como HMP. Esses limites ajudam a manter os imóveis dentro de uma faixa de preço acessível para as famílias que se enquadram nos critérios de renda de cada programa.
É lei também que todas as construções devem seguir as diretrizes da NBR 15.575, norma brasileira que estabelece padrões mínimos de desempenho para edificações residenciais. Essa regulamentação garante requisitos essenciais relacionados à segurança, conforto e qualidade construtiva, assegurando que as moradias atendam às condições adequadas de habitabilidade.
Quais foram as mudanças instituídas para a destinação de unidades HIS e HMP em São Paulo?
Nos últimos anos, o mercado imobiliário de São Paulo observou uma utilização distorcida de unidades classificadas como HIS e HMP. Esses empreendimentos compactos, beneficiados pelos incentivos do Plano Diretor, foram por vezes comercializados com foco em investidores para locação de curta temporada (short stay), desvirtuando a função social para a qual foram projetados.
Essa prática resultou no esvaziamento do propósito habitacional dessas unidades. Imóveis destinados a ampliar o acesso à moradia para famílias de faixas de renda específicas passaram a ser utilizados como ativos de alta rotatividade. Surgiram, ainda, relatos de compradores que apenas compreendiam as limitações de uso e a destinação social vinculada ao imóvel no momento da assinatura da escritura.
Diante desse cenário, o Ministério Público de São Paulo (MP-SP) intensificou investigações para coibir irregularidades na alienação e locação de unidades de interesse social. Entre março e outubro de 2025, o órgão analisou mais de 8.300 casos sob suspeita, enquanto a fiscalização municipal inspecionou cerca de 89 mil unidades, resultando em multas que ultrapassam R$ 39 milhões.
Esses dados reforçam a importância de contar com a solidez de uma incorporadora como a Trisul no momento da compra. Com mais de 40 anos de história, aplicamos filtros rigorosos e processos de conformidade técnica que protegem o comprador de problemas judiciais futuros.
O Decreto nº 64.244/2025
Em paralelos com as investigações, publicado em 28 de maio de 2025, o Decreto nº 64.244 estabeleceu marcos definitivos para o regime de HIS e HMP em São Paulo, visando restaurar a segurança jurídica do setor:
- Restrição de uso: Proibição expressa de locação de curta temporada (estilo short stay) em todas as unidades HIS e HMP.
- Tetos de comercialização (Valores 2025): Limites fixados em R$ 266 mil (HIS 1), R$ 369,6 mil (HIS 2) e R$ 518 mil (HMP), com correção anual pelo INCC.
- Teto para locação mensal: O valor do aluguel não pode exceder 30% da renda familiar máxima da faixa correspondente.
- Rastreabilidade e cadastro: Obrigatoriedade de registro da locação em plataforma municipal eletrônica, abrangendo toda a cadeia de proprietários.
- Responsabilidade solidária: Os contratos de locação devem incluir cláusulas que comprovem o enquadramento do inquilino na faixa de renda exigida, sob responsabilidade solidária de locador e locatário.
- Controle de vacância: Unidades desocupadas exigem comprovação documental (como contas de consumo) para atestar a vacância real.
- Dever de informação: A responsabilidade pela correta destinação do imóvel recai agora sobre o incorporador, o proprietário e o locatário de forma ampla.
Desdobramentos legislativos e impacto ao investidor
A instalação de uma Comissão Parlamentar de Inquérito (CPI) na Câmara Municipal, em setembro de 2025, intensificou a pressão sobre irregularidades na habitação popular. Durante as oitivas, plataformas de hospedagem foram instadas a remover anúncios irregulares mediante a identificação oficial das unidades pela Prefeitura.
Para o investidor que adquiriu unidades HIS ou HMP sob a expectativa de alta rentabilidade via locação temporária, o cenário sofreu uma correção severa. A impossibilidade de operar nesse modelo impactou diretamente a liquidez e a valorização desses ativos, especialmente em bairros como Pinheiros e a região da Faria Lima.
Atualização de critérios com o Decreto nº 64.895/2026
Em 5 de janeiro de 2026, o Decreto nº 64.895 atualizou os parâmetros de renda e os valores máximos das unidades para refletir o cenário econômico atual. A medida utiliza a variação do INCC-M e o novo salário mínimo para garantir que o programa permaneça viável frente aos custos da construção civil.
Essa norma alterou o artigo 6º-A do Decreto nº 63.130, de 19 de janeiro de 2024 e revogou o Decreto nº 64.006/2025.
HIS ou HMP: Qual é o melhor programa?
Essa é uma das perguntas mais feitas por quem está começando a pesquisar imóveis em São Paulo. E a resposta direta é: não existe um programa objetivamente melhor que o outro. O melhor programa é aquele para o qual você se qualifica e que atende ao seu momento de vida.
Se a sua renda familiar é de até 6 salários mínimos
O HIS é o programa mais indicado. As condições de financiamento são significativamente melhores: subsídios maiores (até R$ 55 mil pelo MCMV), taxas de juros mais baixas e parcelas menores. O acesso a programas como MCMV Faixa 1 e 2 pode viabilizar a compra com entrada reduzida e comprometimento de renda controlado.
O principal trade-off é a limitação de escolha: os imóveis estão em áreas definidas pelo zoneamento (ZEIS) e o padrão de acabamento tende a ser mais funcional.
Se a sua renda está entre 6 e 10 salários mínimos
O HMP é provavelmente o seu enquadramento. Nessa faixa, você tem mais opções de localização, inclusive em bairros mais valorizados e em empreendimentos próximos a estações de metrô, e o padrão construtivo costuma ser superior. O financiamento via SBPE com uso de FGTS abre possibilidades mais amplas de negociação.
Do ponto de vista do investimento
Com as regras atuais, o modelo de retorno para quem compra HIS ou HMP é exclusivamente o aluguel de longo prazo. O aluguel de temporada está proibido desde o Decreto 64.244/2025. Imóveis HMP em eixos de transporte tendem a ter melhor liquidez para locação e maior potencial de valorização no médio prazo.
Do ponto de vista da moradia
O HIS vence com folga na acessibilidade: as condições de entrada e parcelas são significativamente melhores para quem tem menor capacidade de comprometimento. Para quem busca o primeiro apartamento e tem renda dentro da faixa, é a porta de entrada mais segura para o mercado imobiliário de São Paulo.
A decisão final deve levar em conta: sua renda familiar e per capita, seu objetivo com o imóvel (moradia ou investimento de longo prazo), quanto tem disponível para entrada e qual localização faz sentido para o seu dia a dia.
Como Adquirir um Imóvel HIS ou HMP em São Paulo?
O processo de aquisição de unidades enquadradas como Habitação de Interesse Social (HIS) ou de Mercado Popular (HMP) guarda semelhanças com o mercado convencional, mas exige atenção rigorosa a critérios de enquadramento e conformidade legal.
Abaixo, detalhamos as etapas essenciais para uma jornada de compra segura:
1. Diagnóstico da renda familiar e per capita
O primeiro passo consiste na apuração da renda bruta mensal de todos os integrantes do núcleo familiar. Este valor deve ser confrontado com os limites das faixas HIS e HMP. É fundamental observar que ambos os critérios (renda total e renda per capita) devem ser atendidos simultaneamente para garantir o enquadramento jurídico da unidade.
2. Mapeamento de oportunidades e localização
Identifique incorporadoras com expertise em projetos de interesse social e mercado popular. A oferta dessas unidades concentra-se estrategicamente em Eixos de Estruturação (próximos a estações de metrô e corredores de ônibus) e em Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS). Para uma análise técnica da região, o portal Gestão Urbana SP disponibiliza mapas oficiais que auxiliam na verificação da disponibilidade por zona.
3. Verificação da classificação e matrícula
Antes de formalizar qualquer intenção de compra, confirme a classificação exata da unidade (HIS-1, HIS-2 ou HMP). Essa informação deve constar de forma transparente nos materiais de venda e na matrícula do imóvel. Certifique-se também de que o valor da unidade respeita o teto de venda estabelecido pela legislação vigente para aquela categoria.
4. Simulação de crédito e planejamento financeiro
Com o enquadramento definido, é o momento de avaliar as linhas de financiamento disponíveis:
- Minha Casa, Minha Vida (MCMV): Voltado a famílias que atendem aos requisitos do programa federal, permitindo o uso de subsídios conforme a faixa de renda;
- Utilização do FGTS: Recurso disponível para composição da entrada ou amortização do saldo devedor, desde que o comprador não possua outro financiamento ativo pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) no mesmo município;
- SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo): Modalidade comum para unidades HMP, permitindo financiar até 80% do valor do imóvel com prazos de até 35 anos.
5. Experiência de venda e qualidade técnica
A visita ao estande de vendas permite a análise do apartamento decorado, maquetes e do memorial descritivo. Neste estágio, é recomendável solicitar o cronograma detalhado da obra e as condições de pagamento durante o período de construção, garantindo total previsibilidade ao fluxo financeiro.
6. Formalização da proposta e reserva
Ao selecionar a unidade, é assinado o instrumento particular de compromisso de compra e venda. Neste documento, as condições de entrada e as parcelas mensais são formalizadas, estabelecendo os direitos e deveres de ambas as partes.
7. Aprovação de crédito e conformidade normativa
Após a análise documental pelo agente financeiro, o contrato de financiamento é assinado. Sob a vigência do Decreto nº 64.244/2025, a responsabilidade pela comprovação da renda e pela correta destinação do imóvel é compartilhada entre incorporador e comprador. Este rigor documental é o que garante a validade jurídica da transação.
8. Acompanhamento e vistoria de entrega
Incorporadoras sólidas disponibilizam canais de comunicação para que o cliente acompanhe o progresso físico da obra. Na etapa final, ocorre a vistoria técnica da unidade, momento em que o comprador verifica se todos os acabamentos e instalações estão em estrita conformidade com o memorial descritivo antes do recebimento das chaves.
Perguntas Frequentes sobre HIS e HMP
HIS e HMP são a mesma coisa que Minha Casa Minha Vida?
Não. HIS e HMP são categorias urbanísticas definidas pelo Plano Diretor de São Paulo e elas classificam o tipo de imóvel e o público-alvo. O Minha Casa Minha Vida (MCMV) é um programa federal de financiamento habitacional. Muitas unidades HIS podem ser financiadas pelo MCMV, mas os conceitos são diferentes: HIS/HMP definem o que é o imóvel; MCMV define como ele é financiado.
Posso comprar um apartamento HMP para investir?
Sim, mas com atenção às restrições atuais. Desde o Decreto nº 64.244/2025, o aluguel de curta temporada (Airbnb, short stay) é proibido em unidades HIS e HMP. O aluguel de longo prazo é permitido, desde que o inquilino comprove renda compatível com a faixa e o valor mensal não ultrapasse 30% da renda máxima correspondente.
HIS e HMP existem em outras cidades além de São Paulo?
As siglas HIS e HMP são específicas do Plano Diretor do município de São Paulo. Outras cidades brasileiras podem ter categorias semelhantes com nomenclaturas diferentes. O MCMV, por sua vez, é um programa federal aplicável em todo o país.
Preciso estar no Cadastro Único (CadÚnico) para comprar um HIS?
Depende da faixa. Para HIS 1 financiado pelo MCMV Faixa 1, o CadÚnico geralmente é exigido. Para HIS 2 e HMP, a exigência varia conforme o programa de financiamento utilizado.
O que acontece se eu comprar um HIS e alugar no Airbnb?
Você estará em situação irregular. O Decreto 64.244/2025 proíbe expressamente o aluguel de curta temporada em unidades HIS e HMP. As sanções incluem multas (já foram aplicados mais de R$ 39 milhões em multas na cidade), remoção do anúncio pelas plataformas e possível investigação pelo Ministério Público.
Apartamentos HIS e HMP em São Paulo da Trisul
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Em um cenário onde a credibilidade e o histórico de entrega são fundamentais para a segurança do patrimônio, o rigor operacional da Trisul destaca-se como um diferencial competitivo para quem busca previsibilidade e valor de longo prazo.
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