segunda-feira, outubro 18

Incorporação imobiliária: saiba o que é e como ela funciona!

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Muitas pessoas consideram o mercado imobiliário o melhor segmento para se realizar investimentos. A incorporação imobiliária pode ser uma dessas opções na hora de aplicar seu dinheiro. Esse tipo de negociação permite planejar um empreendimento imobiliário e desenvolver todas as etapas para realizá-lo da melhor forma.

A incorporação imobiliária oferece diversas vantagens ao consumidor, entres elas, a segurança ao adquirir um novo patrimônio e a certeza de que o projeto está sendo executado conforme a legislação vigente. Por isso, para quem deseja comprar um imóvel no futuro, é interessante conhecer as possibilidades da incorporação imobiliária.

Ficou interessado no assunto? Neste post, vamos falar um pouco mais do que é e como funciona esse tipo de investimento. Acompanhe!

O que é incorporação imobiliária?

A operação conhecida como incorporação imobiliária é regulamentada pela Lei nº 4.591/64, e prevê a construção de uma ou mais edificações com unidades autônomas que podem ser comercializadas ainda na planta, ou seja, em construção. A incorporação de um imóvel a um terreno também acontece quando uma empresa realiza uma obra dentro do terreno que pertence a outra pessoa.

Esse tipo de procedimento é bastante complexo e burocrático, devido às questões relacionadas com as atividades do incorporador, além da longa lista de documentos que precisa ser apresentada no Cartório de Registro de Imóveis. Como a incorporação imobiliária demanda tempo para formalizar, é preciso ficar atendo e separar corretamente toda essa documentação, evitando alongar ainda mais esse prazo.

Incorporação imobiliária x construtora

No processo de incorporação imobiliária existem três personagens principais: o proprietário do terreno, a construtora e a incorporadora. Essa última trabalha em conjunto das outras duas e faz a venda das unidades. Além disso, a incorporadora tem o papel de pesquisar a avaliar a viabilidade econômica de um projeto e firmar parceria com as construtoras. Por isso, é comum as incorporadoras contratarem construtoras para a execução das suas obras.

Nesses casos, a finalidade pela qual o imóvel está em construção não importa, podendo ser comercializadas tanto unidades residenciais quanto comerciais. O responsável pela entrega legal dos imóveis é o incorporador imobiliário. É ele quem entrega a obra finalizada mediantes regras, prazos e valores acertados previamente.

Já a construtora, é a responsável pela construção civil dos empreendimentos, desde a contratação de mão de obra até a execução das atividades. É ela que fica incumbida de elaborar os projetos, comprar os materiais necessários e entregar, na data prevista, o empreendimento finalizado. A construtora é responsável pela obra, mas não responde legalmente pelo projeto como um todo.

Sendo assim, enquanto a incorporadora trabalha na articulação de comercialização dos imóveis, na viabilização dos projetos, no estudo e análise do terreno, além de verificar alguns aspectos físicos do empreendimento. Já a construtora é a parte responsável por todo o desenvolvimento da obra.

Como funciona a tributação de uma incorporação imobiliária?

Um dos principais objetivos da incorporação imobiliária é proporcionar segurança para todas as partes envolvidas no processo, principalmente, quando se trata das características dos imóveis, condições técnicas do projeto e idoneidade do incorporador. Em geral, as incorporadoras identificam e negociam os terrenos, oferecendo unidades autônomas como pagamento e vendendo as outras.

Portanto, a incorporação imobiliária por lei é uma atividade exercida com a finalidade de promover a construção, a fim de alienar parcial ou totalmente as unidade autônomas de edificações, ou conjunto de empreendimentos. Assim, as incorporadoras negociam os terrenos com os proprietários e colocam como pagamento pelo uso do espaço as unidades autônomas.

Quais as documentações exigidas nesse processo?

O processo de incorporação imobiliária é longo e cheio de burocracia. Na hora de realizar esse procedimento, vários documentos são necessários e devem ser apresentados no Cartório de Registro de Imóveis para formalizar a transação, são eles:

  • cópia autenticada do Título Aquisitivo do imóvel
  • pessoa física: documentos de identificação pessoal do proprietário do terreno;
  • escritura do terreno ou título de propriedade;
  • certidões negativas: Justiça do Trabalho, Receita Federal e Justiça Eleitoral;
  • certidão negativa de tributos municipais;
  • certidão negativa da Secretaria Estadual e da Justiça Estadual;
  • CND – Certidão Negativa de Débito;
  • certidão negativa de protesto de títulos;
  • certidão negativa de ônus e ações do registro de imóveis;
  • histórico dos títulos de propriedade do imóvel
  • projeto arquitetônico aprovado pelas autoridades competentes;
  • tabelas detalhando as especificidades da obra;
  • alvará de construção;
  • relatório com as descrições técnicas da garagem;
  • declaração sobre o período, de 180 dias, de carência do empreendimento;
  • detalhamento das frações ideais do terreno de cada unidade autônoma;
  • avaliação do custo global da obra;
  • cálculo das áreas de edificação;
  • atestado de idoneidade financeira;
  • avaliação do custo global da obra.

O processo de incorporação imobiliária pode demorar um pouco a ser concluído, visto que envolve a apresentação de vários documentos junto ao Cartório. Por isso, é importante ficar atento para toda a documentação necessária, evitando atrasos e prolongar a finalização do procedimento.

Além disso, todas as certidões do incorporador devem ser tiradas na cidade domicílio, até 90 dias antes de dar entrada no processo. Em casos onde o proprietário do terreno não é o incorporador, faz-se necessário que ele conceda poderes ao incorporador para dar andamento a transação.

Como escolher o melhor serviço de incorporação imobiliária?

Atualmente, existem no mercado diversas opções de propostas de incorporação imobiliária. Por isso, é preciso ficar atento para analisar as possibilidades e escolher a que mais se encaixa as suas condições e demandas. Faça uma ampla pesquisa sobre a incorporadora ou a construtora que prestará o serviço, procurando na internet os projetos já realizados pela empresa e seus resultados.

Saber sobre a reputação e confiabilidade da incorporadora também é essencial, por isso, descubra como ela se relaciona com as pessoas que adquirem seus projetos. Outro ponto importante é verificar a região onde o empreendimento será construído. Avalie a existência de comércio essencial no bairro, como farmácias e supermercados, e converse com vizinhos sobre questões de segurança e barulho. Esses pequenos cuidados são capazes de evitar transtornos futuros e muita dor de cabeça.

Portanto, através da incorporação imobiliária é possível adquirir imóveis ainda na planta, valorizando ainda mais seu investimento. Para isso, fique atento a todos os detalhes, separe com antecedência a documentação e conte com profissionais capacitados para orientação e desenvolvimento do processo. Invista de forma segura e aproveite todos os benefícios de comprar um imóvel desta maneira.

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